급격한 금리인상과 경기침체로 부동산 시장이 얼어붙으면서 건설사업의 돈 줄 역할을 하는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이 문제가 되어 부메랑처럼 돌아오고 있다고 하는데요 이 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이란 무엇이며 어떤 문제에 직면하고 있는지 함께 알아보도록 하겠습니다.
부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이란?
프로젝트 파이낸싱(Project Financing)은 사업에 자금을 조달하는 방식입니다. 부동산 PF는 금융회사가 건설에 필요한 자금을 시행사에 이자를 받고 빌려주는 것입니다. 물적 담보가 아닌 사업성을 근거로 대출을 하다 보니 이자율이 높은 편입니다. 이 때문에 금융사들이 앞다투어 PF 대출에 공격적으로 뛰어들었습니다.
1990년대 중반까지는 건설사가 땅을 사서 직접 분양을 했지만 1997년 외환위기 이후 건설사는 시공을 하고, 시행사는 토지 확보와 인허가를 전담하는 사업구조로 변하게 되었습니다. 시행사는 아무래도 자금 조달에 한계가 있다 보니 사업비 조달을 위해 부동산 PF를 활용하게 되는데 이 PF대출은 신용이나 물적 담보를 두는 게 아니고 준공도 되기 전인 자산, 즉 미래가치인 분양수익을 보고 대출을 해주는 것이기 때문에 부실이 발생하면 자금 회수가 어렵게 됩니다. 금융회사 입장에서는 자금력이 떨어지는 시행사에 큰돈을 선뜻 빌려주기가 쉽지 않겠죠. 그래서 금융회사는 건설사에 연대보증을 요구하게 됩니다. 그리고 건설사는 사업 진행을 위해서 연대보증에 동의를 하게 되죠. 이로써 시행사가 행여나 돈을 못 갚게 되면 대출금의 일부 또는 전부를 건설사가 대신 책임을 지게 됩니다.
공포에 떨고 있는 건설사들
급격한 금리인상에 부동산은 이미 장기 침체기이고 원자재 비용은 치솟는데 미분양 물량은 늘어나면서 결국 건설사의 부실로 이어질 수 있어 업계가 바짝 긴장을 하고 있습니다. 지역 중소 건설사는 임금 체불과 심지어 현장 작업자 밥값도 없고 대표는 잠적하는 등 연쇄 부도 상황에 앞서 나타나는 위험신호들이 포착되고 있습니다.
도미노 영향
부동산 시장이 침체된 가운데 금리 인상과 원자재 비용 급등으로 공사비 비용 부담이 커지면서 시행업계 및 건설업계가 휘청거리고 있습니다. 최근 금융당국에 따르면 급격한 금리인상과 얼어붙은 부동산 거래로 대출금을 상환하지 못하고 있는 사업장이 늘어나고 있다고 합니다. 대출 연장이나 추가 대출이 안되면서 미리 사놨던 토지가 공매가 넘어가는 경우도 속출하고 있습니다. 이런 시행사에 자금을 댔던 증권사나 신탁사의 연쇄 부실에 대한 우려가 커지고 있는 것입니다. 특히 리스크 관리가 잘 이루어지지 않는 저축은행, 증권사, 보험사 등이 공격적으로 뛰어들면서 자산 건전성에 빨간불이 들어오고 있습니다.
부동산 PF를 기반으로 한 유동화 시장도 발달돼 있습니다. 유동화라는 것은 쉽게 말해서 현금화하는 것으로 이해하시면 되겠습니다.
금융기관은 개발 시행사에 대출해주고 금융기관은 대출채권을 현금화하기 위해서 SPC(Special Purpose Company-특수목적법인)에 그 채권을 넘겨줍니다. 이 대출채권 자체로는 거래 상대를 찾기가 어렵기 때문에 SPC는 투자자를 모을 수 있도록 이 대출채권을 자산유동화증권(ABS-Asset Backed Securities)으로 증권화해 투자자를 끌어모으고 투자자는 이 증권에 투자하게 됩니다. 이 과정에서 증권사는 보증 수수료를 노리고 유동화증권 채무보증에도 끼어들게 됩니다. 대출구조가 복잡하게 얽혀있어 부실이 발생하면 도미노처럼 무너질 수 있음을 알 수 있습니다.
늘어나고 있는 부동산 PF대출 연체
또 다른 문제는 저축은행업계 PF대출 연체가 늘어나고 있다는 점입니다. 금리인상이 이어진 가운데 부동산 시장 침체도 계속되고 있어 대출금을 갚지 못하고 있는 사업장이 늘어나고 있다는 것입니다. 최근 기사에 따르면 올 3분기 저축은행 79곳의 연채액은 총 2,678억 원으로 지난해 같은 기간보다 70%나 늘었다고 합니다. 아직까지는 연체율이 금융위기 때처럼 높은 수준은 아니지만 앞으로 부실화가 커질 수 있는 여지가 커서 우려가 큰 상황입니다.
마무리
2011년 저축은행 사태도 부동산 PF 대출이 발단이 되어 발생하게 되었습니다. 물론 금융당국에서도 전방위적인 점검에 나서고 조치를 취해야겠지만 우리 개인들도 이로 인한 피해를 줄이기 위해서 예금자 보호가 되는 예금상품인지 확인해야 하며 예금보험공사에서 원금과 이자를 합쳐 5천만 원까지는 보장을 해주기 때문에 은행별로 5천만 원씩 나눠서 예치하는 게 좋습니다.
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